Hva er Tilstandsrapport?

Hva er en tilstandsrapport?

En tilstandsrapport er en detaljert vurdering av boligens nåværende tilstand. Den gir en grundig gjennomgang av ulike deler av boligen, fra tak til grunnmur, inkludert tekniske systemer som VVS og elektriske anlegg. Denne rapporten er nyttig i mange situasjoner, som ved boligsalg, slik at potensielle kjøpere får en klar forståelse av eiendommens tilstand. Den kan også være til hjelp hvis du har arvet en bolig eller har bodd i den lenge og ønsker å avdekke eventuelle skader eller vedlikeholdsbehov. 

Forskjellen mellom tilstandsrapport, boligsalgsrapport og verditakst

Selv om begrepene "tilstandsrapport" og "boligsalgsrapport" kan virke like, er det forskjeller. En boligsalgsrapport dekker hele boligen og gir en generell vurdering, mens en tilstandsrapport ofte er mer teknisk og kan gå dypere inn på spesifikke deler av boligen. Dette gjør tilstandsrapporten til et mer omfattende verktøy for å forstå boligens tekniske tilstand i detalj. 

Verditakst, derimot, handler om boligens markedsverdi. Den tar hensyn til faktorer som beliggenhet, utsikt, og nærheten til sentrale fasiliteter som butikker og skoler. Verditaksten vurderer boligens verdi basert på estetiske og beliggenhetsmessige forhold, som kan påvirke hva en kjøper er villig til å betale.

Forståelse av tilstandsgradene i en tilstandsrapport

Når en takstmann undersøker en bolig, bruker de et system som kalles tilstandsgrader for å beskrive boligens tilstand. Dette systemet hjelper både selgere og kjøpere med å forstå hvor godt boligen er vedlikeholdt, og om det er behov for reparasjoner.

Tilstandsgradene forklart:

• TG0: Ingen tilstandssvekkelser
  Dette betyr at boligen eller delen av boligen er i perfekt stand. Det er ingen tegn til slitasje eller skader. Dette er den beste tilstanden en bolig kan ha.
  
  

• TG1: Normal slitasje og vedlikehold
  Her er det litt slitasje, noe som er normalt etter bruk, men det er ikke noe som krever umiddelbar reparasjon. Det kan være små feil som ikke påvirker boligens funksjon.
  
  

• TG2: Vesentlig avvik
  Dette indikerer at en del av boligen har betydelige skader eller trenger vedlikehold. Dette kan være på grunn av dårlig vedlikehold eller feil i tidligere reparasjoner. Det anbefales å fikse disse problemene snart for å hindre at de blir verre.
  
  

• TG3: Alvorlig avvik
  Denne graden viser at det er store problemer med boligen, som kan påvirke sikkerheten eller funksjonen. Skader som klassifiseres som TG3 må utbedres så raskt som mulig for å sikre at boligen er trygg og fungerer som den skal.

Disse tilstandsgradene hjelper både kjøpere og selgere med å få en klar forståelse av boligens tilstand og hva som kan være nødvendig å reparere.

Tilstandsrapporter har strenge krav

Før 2022 fantes det ingen fastsatt mal for tilstandsrapporter, selv om mange takstmenn brukte Norsk Standard 3600 (NS 3600) som en veiledning for boligsalgsrapporter. Denne standarden hjalp med å sikre at boliger ble vurdert etter like kriterier. Men i 2022 ble det gjort endringer i avhendingsloven som førte til strengere regler for tilstandsrapporter. Nå må alle godkjente tilstandsrapporter følge en ny og mer detaljert mal.

Den nye forskriften sørger for at rapportene gir en grundigere gjennomgang av boligens tilstand. Det er ikke lenger mulig å selge boliger "som den er" uten videre. Selgere har fått en strengere opplysningsplikt, og de kan nå holdes ansvarlige for feil og mangler som ikke er dokumentert, og som koster mer enn 10.000 kroner å utbedre.

Krav til innhold i tilstandsrapporter:

Tilstandsrapporter må følge spesifikke krav for å gi en nøyaktig vurdering av boligens tilstand. Disse kravene omfatter flere viktige områder:

• Byggteknisk tilstand: En grundig analyse av boligens struktur og byggtekniske forhold, inkludert fundament, vegger og tak.

• VVS-tekniske anlegg: Gjennomgang av vann-, varme- og sanitæranlegg for å sikre at de fungerer som de skal.

• Elektrisk anlegg: En generell vurdering av boligens elektriske systemer for å sikre at de er i orden.

• Branntekniske forhold: En sjekk av boligens brannsikkerhet og brannutstyr for å sikre at nødvendige tiltak er på plass.

• Geologiske forhold: En vurdering av dokumentasjon knyttet til risikoer som skred og flom.

• Radon: En gjennomgang av eventuelle radonmålinger og deres resultater.

• Egenerklæring fra eier: Opplysninger fra eier om boligens tilstand og utført arbeid.

• Dokumentasjon på arbeid: Bevis på utført arbeid i boligen, inkludert kvalifikasjonene til de som har gjort jobben. 

• Måling av areal: Nøyaktige målinger av boligens areal. 

• Rømningsveier, lysflater og takhøyder: Kontroll av sikkerhetsfaktorer som rømningsveier og at boligen oppfyller krav til lysflater og takhøyder.

Med de nye reglene må tilstandsrapporter også forklare årsaker og konsekvenser for forhold vurdert som TG2 eller TG3. Hvis et rom eller en bygningsdel får TG3, skal rapporten inneholde en kostnadsestimering for utbedring. Dersom en bygningsdel mangler dokumentasjon, vil den bli klassifisert som TG1. Forskriftene krever også at ingen møbler hindrer inspeksjonen, og at det er mulig å utføre mer inngående undersøkelser som for eksempel boring i treverk ved behov. 

I 2024 vil det også bli innført nye begreper for måling og rapportering av areal i tilstandsrapporter, som bedre tilpasser seg dagens krav til nøyaktighet i boligmarkedet. 

Tilleggsoppdrag for en grundigere tilstandsrapport

Når du bestiller en tilstandsrapport, kan du også legge til flere tjenester for en mer detaljert vurdering. Dette kan være nyttig hvis du ønsker ekstra informasjon om ting som energiforbruk, støynivåer, inneklima eller muligheter for ombygging. Disse tilleggene kan gi en dypere innsikt i boligens komfort og funksjonalitet, noe som ofte blir viktig for kjøpere etter et boligkjøp.

Selv om en tilstandsrapport dekker mye, har ikke alltid takstmannen spesialisert kunnskap om alt. For eksempel kan en takstmann vurdere det elektriske anlegget på et overordnet nivå, men for en grundig sjekk er det lurt å få en kvalifisert elektriker til å gjennomgå det mer detaljert. Dette gjelder også andre områder der det kreves spesialkompetanse.

Med dagens strenge krav til tilstandsrapporter er det viktig å sørge for at dyktige fagfolk gjør vurderingene. Dette sikrer at rapporten er pålitelig, og at du som boligeier eller kjøper får den informasjonen du trenger for å ta trygge og informerte beslutninger.

Ønsker du hjelp fra en takstmann? Få tilbud på jobben fra Tyder AS. 

Pris for tilstandsrapport

Kostnaden for en tilstandsrapport varierer, avhengig av flere faktorer. Vanligvis ligger prisen mellom 8.000 og 15.000 kroner, men større boliger kan koste over 20.000 kroner. Størrelsen på boligen påvirker prisen mest, da en større bolig krever mer tid og arbeid for takstmannen.

Husk at tittelen "takstmann" ikke er beskyttet i Norge. Det betyr at hvem som helst kan bruke den tittelen uten å ha formell utdanning. For å være trygg på at du får en kvalifisert takstmann, bør du se etter noen som er SETA-sertifisert. Denne sertifiseringen er et kvalitetsstempel som viser at takstmannen har godkjent kompetanse til å utføre jobben på en profesjonell måte.

Se Tyder sine priser for tilstandsrapport her.

Viktigheten av tilstandsrapport ved boligsalg

Nødvendigheten av en grundig tilstandsrapport

Når du skal selge boligen din, er det viktig å vite hvilken tilstand den er i. Selv om du ikke er lovpålagt å fremlegge en tilstandsrapport, anbefales det sterkt. Mange boligsalg ender i konflikter fordi skjulte feil og mangler ikke ble oppdaget før etter salget. En grundig tilstandsrapport kan hjelpe med å unngå slike problemer og skape en tryggere salgsprosess for begge parter.

Økt trygghet og informasjon for både kjøper og selger.

En tilstandsrapport gir en grundig og dokumentert vurdering av boligens tekniske tilstand. Selv om den ikke fritar selger fra å opplyse om kjente feil, eller kjøper fra å undersøke boligen selv, gir den en ekstra trygghet for begge parter. Rapporten presenterer fakta som er bekreftet av en uavhengig fagperson. Etter at standardiserte tilstandsrapporter ble innført, er det også blitt enklere å forutsi hva rapportene vil inneholde, noe som gjør boligsalget mer forutsigbart og trygt. 

Planlegging og forvaltning av eiendomsvedlikehold

En tilstandsrapport er ikke bare nyttig ved boligsalg. Den kan også være verdifull for boligeiere som ønsker å få oversikt over hvilke vedlikeholdsoppgaver som bør prioriteres. Ved å få en detaljert vurdering av boligens tilstand, kan du planlegge fremtidige utbedringer og vedlikehold på en mer strukturert måte. Selv om kostnaden for en tilstandsrapport kan virke høy, kan den spare deg for store utgifter ved å avdekke skjulte feil tidlig og forhindre dyre reparasjoner og konflikter senere.

BRA: Nytt arealbegrep fra 2024 

Fra 2024 endres måten vi måler boligens areal på. Nye begreper som internt bruksareal (BRA-i), eksternt bruksareal (BRA-e), og innglasset balkong (BRA-b) erstatter de gamle P-rom og S-rom. Dette gjør målingene mer enhetlige og presise. For eksempel inkluderer BRA-i nå både rom man oppholder seg i, og oppbevaringsrom, noe som gir en bedre oversikt over boligens brukbare areal.

Forberedelser før takstmannens besøk

Når en takstmann skal gjennomføre en tilstandsrapport, er det viktig at du som boligeier gjør noen enkle forberedelser for å sikre en effektiv inspeksjon. Her er noen tips:

1. Rydding og rengjøring

Selv om boligen ikke trenger å være perfekt, bør den være ryddig og ren, spesielt i de områdene takstmannen trenger tilgang til. For eksempel bør området under kjøkkenvasken og servanten på badet være fritt for gjenstander, slik at rør og sluk kan inspiseres uten hindringer.

2. Tilgang til loft og krypkjeller 

Hvis du bor i en enebolig eller et rekkehus, vil takstmannen sannsynligvis trenge tilgang til loft og eventuelle krypkjellere. Sørg for at disse områdene er lett tilgjengelige, og fjern ting som kan stå i veien. Det kan også være lurt å ha en stige klar hvis det er nødvendig.

3. Dokumentasjon 

Ha all relevant dokumentasjon klar. Dette kan være samsvarserklæringer, dokumentasjon på arbeid utført av fagfolk, og informasjon om boligens driftskostnader som strømforbruk og kommunale avgifter. Dette hjelper takstmannen med å få en bedre forståelse av boligen din og eventuell oppgradering eller vedlikehold som har blitt gjort tidligere.

4. Forberedelser for tekniske tester 

Takstmannen kan utføre tekniske tester som fuktmålinger eller sjekke treverk for råte. For å gjøre disse testene enklere, sørg for at møbler og andre store gjenstander kan flyttes på, slik at takstmannen får tilgang til vegger og andre overflater som må inspiseres.

Viktige dokumenter og overveielser ved valg av takstmann

Velge riktig takstmann 

Å velge en dyktig takstmann er avgjørende for å få en pålitelig og nøyaktig tilstandsrapport. Selv om "takstmann" ikke er en beskyttet tittel i Norge, er det viktig å forsikre seg om at personen du velger, har relevant erfaring og kunnskap. Mange takstmenn har bakgrunn som byggmestere, ingeniører eller arkitekter, noe som gir dem den tekniske forståelsen som kreves. Det anbefales også å sjekke at takstmannen har sertifisering fra anerkjente organer, som bekrefter deres kvalifikasjoner.

Grundig gjennomgang av tilstandsrapporten 

Når rapporten er mottatt, er det viktig for både kjøper og selger å lese den nøye. Se spesielt på eventuelle problemer som er blitt påpekt, som kan påvirke boligens tilstand. Vær oppmerksom på funn rundt bad, våtrom, elektriske systemer, og tak, da disse kan være kostbare å reparere.

Forståelse av tilstandsgrader og kostnadsanslag 

Husk at kostnadsanslagene i rapporten er veiledende. Hvor mye utbedringene faktisk koster, kan variere avhengig av hvordan boligen har blitt vedlikeholdt. Bruk denne informasjonen som et utgangspunkt for videre vurderinger.

Ønsker du hjelp fra en takstmann? Få tilbud på jobben her.

En kort oppsummering av tilstandsrapport

Etter å ha gått gjennom en god mengde informasjon i denne artikkelen ønsker vi å oppsummere de viktigste punktene i en sjekkliste:

• Grundig vurdering: En tilstandsrapport gir en detaljert gjennomgang av boligens tekniske tilstand og avdekker eventuelle feil eller mangler.

• Boligsalgsrapport: Dette er den vanligste typen tilstandsrapport ved boligsalg og anbefales sterkt for å sikre en trygg handel.

• Viktighet av rapport: Selv om det ikke er påbudt ved lov, anbefales en tilstandsrapport for å unngå fremtidige konflikter og potensielt oppnå en høyere salgspris.

• Pris: Kostnaden for en tilstandsrapport kan variere fra rundt 8.000 til 30.000 kroner, avhengig av boligens størrelse og kompleksitet.

• Lovendringer fra 2022: Nye lover gjør det ulovlig å selge boliger "som de er", noe som understreker viktigheten av en grundig tilstandsrapport.

• Opplysningsplikt: En tilstandsrapport hjelper selgere med å oppfylle sin lovpålagte opplysningsplikt.

• Kjøpers trygghet: En detaljert rapport gir kjøpere større trygghet, kan føre til raskere salg og potensielt høyere bud.

• Prioritering av utbedringer: Rapporten kan også hjelpe selgere med å identifisere og prioritere nødvendige utbedringer før salg.

Til slutt vil vi gjerne understreke hvor viktig det er å velge en erfaren takstmann som kan gi gode råd og som vil sørge for at du ikke blir ansvarlig for eventuelle feil og mangler i ettertid. Velg derfor en takstmann med omhu.